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Grundstücks­veräußerungen durch Liebhaberei-Kapital­gesellschaften

Tax Flash - 17. Jul 2022 | 2 Minuten Lesezeit

Der Verwaltungsgerichtshof hat sich zuletzt mit der Frage der Besteuerung von Grundstücksveräußerungen durch Kapitalgesellschaften, für deren (Haupt-)Einkunftsquelle ertragsteuerliche Liebhaberei festgestellt wurde, auseinandergesetzt.

Eine GmbH veräußerte Liegenschaften, welche diese zuvor jahrelang als Liebhabereibetrieb vermietet hatte. Das Bundesfinanzgericht (BFG) sprach – entgegen der Ansicht des Finanzamtes – aus, dass die Veräußerungsgewinne nicht zu besteuern seien, da die Verkäufe Teil des Liebhabereibetriebes und damit nicht steuerbar seien. Der VwGH ist dieser Auffassung des BFG nun entgegengetreten:

VwGH 22.05.2022, Ra 2022/15/0009

1.

Anlassfall

Im bereits seit dem Jahr 2014 anhängigen Rechtsmittelverfahren ging es um die grundsätzliche Frage, ob für die Veräußerung von Grundstücken durch eine vermietende Kapitalgesellschaft, die der ertragsteuerlichen Liebhaberei unterliegt, trotzdem eine Ertragsteuerpflicht bestehen kann. Kann es daher sein, dass zwar die Vermietung keine steuerliche Einkunftsquelle darstellt, jedoch die Veräußerung der Immobilien im Rahmen der Immobilienertragsteuer (ImmoESt) der Körperschaftsteuer unterliegt?

Damit angesprochen ist die Thematik des „außerbetrieblichen Vermögens“ von Kapitalgesellschaften, welche auch iZm der Anschaffung von so genannten „Luxuswirtschaftsgütern“ der Kapitalgesellschaft für dieser nahestehende Personen seit Jahren für fachliche Diskussionen sorgt.

2.

Wesentliche Aussagen des VwGH und Folgerungen

Werden Liegenschaften einer Kapitalgesellschaft angesichts festgestellter Liebhaberei als „Liebhabereiliegenschaften“ eingestuft, führt dies dazu, dass diese Liegenschaften nicht Teil des Betriebsvermögens der Kapitalgesellschaft sind, Vielmehr werden diese damit im „außerbetrieblichen Vermögen“ der Kapitalgesellschaft gehalten werden.

Da sich das Einkommen einer Körperschaft aus dem Gesamtbetrag der Einkünfte ergibt (§ 7 Abs 2 KStG), sind auch die Bestimmungen iZm der ImmoESt betreffend das „außerbetriebliche Vermögen“ anwendbar (§ 30 EStG).

Die Veräußerung solcher Liegenschaft ist folglich stets steuerpflichtig, wobei das Veräußerungsergebnis aber im Rahmen der ImmoESt (§ 30 EStG) zu ermitteln ist, welches (erst über § 7 Abs 3 KStG) in Einkünfte aus Gewerbebetrieb transformiert wird.

Offen bleibt die Frage, ob die Einkünfteermittlung dem für die ImmoESt geltenden Zufluss-Abfluss-Prinzip folgt, was für den Zeitpunkt des Entstehens der Einkünfte entscheidend ist.

Auch bleibt ungeklärt, wie mit einem allf Verlustausgleich bei Veräußerung eines „außerbetrieblichen Grundstücks“ der Kapitalgesellschaft zu verfahren ist. Denn eine diesbezügliche Einkünfteerzielung unterläge bei natürlichen Personen einer Ausgleichsbeschränkung (§ 30 Abs 7 EStG). Inwieweit diese auch bei Kapitalgesellschaften Anwendung finden kann, ist fraglich.

3.

Fazit

Wenngleich der VwGH die zentrale Frage der Steuerpflicht von Liegenschaftsveräußerungen durch der Liebhaberei unterliegende Kapitalgesellschaften gekärt hat, bleiben doch einige Bereiche offen. Die weitere Entwicklung dazu bzw der Umgang der Finanzverwaltung mit dieser Thematik bleibt daher abzuwarten.